无锡房租已经不低,为什么房东还是总想涨房租?

时间:2019-10-31 16:15:49    作者:匿名     阅读量:4510

温/杨荣01,很多人都有这个问题。月租金已经占了收入的很大一部分。事实上,租金在很久以前还不能说是“便宜的”。但是为什么房东总是试图提高租金呢?这种情况在无锡这样的城市并不明显,那里的房价水平并没有达到应有的水平,但是住在北京和上海这样的一线城市的朋友一定会很清楚。要解释这个问题,我们必须提到一个我国房地产行业不愿提及的术语:租金与销售比率是固定资产。例如,所购房屋价值100万元,租金为1500元/月,租金与销售比率为1:666。如果租金不变,如果房子不卖,需要55年才能收回成本。土地的使用寿命为70年,剩余15年的收入为27万英镑。花100万,70年后赚了27万,年利率是0.385714%。假设房价没有上涨,租金也没有上涨,那么这是一个恰当的慈善行为。说到这里,你认为几年前媒体上宣传的另一个想法是:买房比租房好。

经常有自以为是的论点认为租房更合适。与买房相比,租房似乎“省钱,没有压力,避免成为房奴,住在宽敞明亮的大房子里。”诚然,在租金与销售比率保持不变,业主不提高租金的情况下,租一所房子确实是合适的。让我们回顾一下30年前的北京房地产,每平方米售价2300元,90平方米的房子不到20.7万元。我想知道这篇文章的作者现在是否已经买了房子。?

那么北京现在需要租多少?北京的房价有多高?房价和租金的比例相等。随着房价上涨,租金也将上涨,以抵消越来越小的租金与销售的比率。1:200-1:300的国际租金与销售比率是正常的,也就是说,租金成本可以在13 -25年内收回,而中国的租金与销售比率约为1:600,租金成本可以在50年内收回。这一数据从一个方面证明了中国房地产市场确实存在泡沫,但同时也表明,在房价不暴跌的前提下,租金只能逐年上涨,才能使中国的租售比达到国际平均水平。

租金反映了当前的收入水平,而房价反映了对未来收入水平的预期。

外国租金与销售比率低是因为外国经历了一个经济快速增长时期,预期未来收入增长率接近零。

在过去十年里,欧洲的经济增长率一直在1%左右。如果与这一增长水平相对应的租金与销售比率是25年,在极端情况下,如果未来收入预计将下降而不是增加,租金与销售比率将更低,降至25年以下。

如果未来收入增长水平预计为10%,10年内的收入将是今年的1.1-10 = 2.6倍,租金也将在10年内增加到接近2.6倍。对于一所原来租金与销售比率为70年的房子,相应的租金与销售比率是70/2.6=27年,是否非常接近25年?

如果10%的增长率能维持20年,那么20年后的收入是今天的1.1-20 = 6.7倍,20年后的预期租金与销售额之比是70/6.7=10.5年,这真的很甜蜜吗?

如果10%的增长率能保持30年呢?

因此,高租金与销售比率并不一定意味着不合理。更重要的是,高租金与销售比率背后是否有高经济增长率。

03,

以收入增长率为支撑,以未来20年10%的年增长率为预期锚定的房价,如果实际增长率只有5%,租金增长跟不上,那么租金与销售比率实际上很高,租金与销售比率的回报将通过房价的下降来完成。

此前,中国国内生产总值增长率高达10%,名义国内生产总值增长率高达15%。但现在中国的国内生产总值增长率为6.4%,名义增长率略高于8%。

其中,与房价实际相关的是名义增长率。

随着中国经济规模的增长,可预见的未来增长率将长期下降。

然而,即便如此,考虑到目前的形势,中国未来10年甚至20年的增长率应该比欧洲乐观得多,不会降至1%。

因此,租金和销售额远高于欧美国家并不是不合理的。但是高多少才是合理的呢?这取决于中国未来的经济增长率将达到多少。

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